L’ensemble immobilier «Jardins du centre» sis 33-37 rue Henri Maréchal à Saint-Priest est soumis au régime de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. La société Régie Thiebaud est venue au droits de la société Rhône Saône Habitat en qualité de syndic.
En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, celui qui réclame l’éxécution d’une obligation doit la prouver.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
La S.C.I Laca Immobilier a la qualité de copropriétaire du lotissement pour les lots 5 et 6 et les quote-parts de parties communes y afférentes.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine liquide et exigible. Selon l’article 10-1 « par dérogation aux dispositions de l’article 10 alinéa 2, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties »
Comme le lui enjoignait le premier juge, en appel le syndicat des copropriétaires a produit, au soutien des ses prétentions, procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2013 à 2018. Il a également versé les appels de provisions correspondants du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2018, l’extrait du grand livre de compte attestant du solde débiteur de l’intimée sur le solde antérieur à 2016 et l’état des dépenses du 1erjanvier 2015 au 31 décembre 2016.
La Cour observe que le syndicat des copropriétaires a actualisé, comme il le peut, sa créance à la somme de 7. 399,98 EUR au 26 mai 2020 par rapport à celle réclamée dans ses dernières conclusions.
Il est justifié des frais et débours d’un montant de 216 EUR pour le recouvrement de la créance.
La Cour infirme le jugement déféré et statuant à nouveau condamne la S.C.I Laca Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Jardins du centre » représenté par son syndic la Régie Thiebaud la somme de 7. 399,98 EUR arrêtée et actualisée au 26 mai 2020 correspondant aux charges impayées arrêtées outre intérêts de droit au taux légal à compter du 7 avril 2018, date de la sommation de payer.
La Cour la condamne également à rembourser à l’appelant la somme de 216 EUR au titre des frais et débours engagés depuis la sommation de payer outre intérêts de droit au taux légal à compter du 7 avril 2018, date de la sommation de payer.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il ressort du décompte individuel que la S.C.I Laca Immobilier a régulièrement depuis des années été en retard de ses charges de copropriété. Il s’agit d’un manquement grave à l’une de ses principales obligations des copropriétaires, celle de payer ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pour expliquer sa carence.
En s’abstenant de régler ses échéances, elle a contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et à subir les tracasseries d’une longue procédure outre des retards dans les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a démontré avoir subi un préjudice financier indéniable, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce préjudice est fixé à 500 EUR de dommages et intérêts.
La Cour infirme le jugement déféré et condamne la S.C.I Laca Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires SCOP « Jardins du centre » la somme de 500 EUR à titre de dommages et intérêts.
- Cour d'appel de Lyon, 6ème chambre, 3 septembre 2020, RG n° 19/0611