M. N-O Y et son épouse, Mme C Z, étaient propriétaires d’un ensemble immobilier situé […], composé notamment d’un appartement et d’une cave, […].
Suite à leur divorce prononcé le 10 février 2011, ils ont confié à la SAS CAPI, exploitant une activité d’agence immobilière sous l’enseigne CAPI France, la vente de ce bien par mandat simple d’une durée de 24 mois du 11 mai 2011 pour un prix de 135.000 EUR outre la rémunération du mandataire à charge de l’acquéreur d’un montant de 8.000 EUR TTC.
Par avenant du 1er juillet 2011, le prix de vente a été réduit à 130.000 EUR et la rémunération du mandataire à 7.800 EUR TTC, toutes les autres clauses et conditions restant inchangées.
La SAS CAPI a présenté à Mme A X l’appartement de M. Y et Mme Z le 6 février 2012.
Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2012, Mme A X a donné à la SARL ASI, exploitant une activité d’agence immobilière sous l’enseigne Libre Immo, un mandat de recherche sans exclusivité portant sur un appartement au minimum de type 2 au prix de 125.000 EUR.
Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, Mme A X a donné à la SARL ASI, un mandat de négociation exclusif portant sur l’appartement de M. Y et Mme Z au prix de 124.000 EUR, frais d’agence inclus.
Par acte authentique du 14 juin 2012, reçu par Maître K L, faisant suite à un compromis signé le 05 avril 2012, M. Y et Mme Z ont vendu leur appartement à Mme X au prix de 120.000 EUR. Cet acte fait état d’une négociation par l’agence Libre Immo rémunérée à hauteur de 5.200 EUR, à la charge de Mme X, somme dont Mme X s’est acquittée.
Par actes d’huissier des 19 et 21 mai 2014, la SAS CAPI, s’estimant victime d’une collusion frauduleuse des vendeurs et de l’acquéreur ayant profité des fruits de son travail sans la rémunérer, a fait assigner Mme A X, M. N-O Y et Mme C Z, devant le Tribunal de grande instance d’Angers.
Sur la responsabilité de l'acquéreur
C’est par une motivation pertinente, non contestée en cause d’appel, que la cour adopte que le tribunal a retenu que le bon de visite ne constituait pas un contrat de sorte que la responsabilité de Mme A X, candidate à l'achat, ne pouvait être engagée sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil.
En application de l’ancien article 1382 du Code civil dans sa version applicable au présent litige, l’acquéreur est tenu à dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à l’agent immobilier par son comportement fautif.
Il appartient à la SAS Capi de démontrer la faute de Mme A X et le préjudice qui en est résulté en application de l’article 9 du Code de procédure civile.
En l’espèce, lors de la visite organisée par la SAS Capi le 6 février 2012, Mme A X, candidate à l'achat, a signé un bon de visite précisant "En cas d’achat ou de location directement ou par personne interposée, nous nous engageons à ne traiter que par votre intermédiaire". Toutefois, ainsi que précisé précédemment, la simple signature d’un tel bon n’engageant pas l’acheteur, le non-respect de cet engagement ne saurait constituer à lui seul une faute au sens de l’article 1382 du Code civil.
Si la SAS Capi soutient que Mme A X l’a volontairement évincée, elle n’apporte aucun élément de nature à le démontrer, se contentant d’affirmer que la SARL ASI n’a réalisé aucune démarche ce qui est contesté.
Au contraire, il résulte du mail dont la SAS Capi se prévaut, transmis à Mme C Z pour l’informer de la visite de Mme A X, que celle-ci n’était pas intéressée par la vente immédiatement après la visite. Elle justifie d’ailleurs avoir donné mandat de négociation pour un autre bien à une autre agence le 13 février 2012 pour un prix de 128.000 EUR, confirmant son absence d’intérêt initial pour le bien suite à la première visite. Elle a ensuite donné mandat de recherche à la SARL ASI le 24 mars, soit plus d’un mois après cette visite, pour un bien dans un budget de 124.000 EUR lequel était inférieur au montant du prix de vente de l’appartement lors de la première visite puisque celui-ci était présenté à 137.800 EUR, de sorte qu’il n’est pas établi que ce mandat ait été réalisé uniquement pour acquérir le bien déjà visité par l’intermédiaire de la SAS Capi. Par ailleurs, ce mandat fait mention de ce que le bien a été visité par l’intermédiaire de la SARL ASI ce qui est confirmé par la fiche descriptive du bien produite, laquelle faisait référence à un bien mis en vente pour un prix, hors frais d’agence, de 126.000 EUR soit une somme différente de celle de l’appartement visité précédemment dont le prix, hors frais d’agence, était de 130.000 EUR.
Par ailleurs, la bonne foi de Mme A X résulte également de la demande de renseignement transmise à la SARL ASI sur la valeur du bon de visite, au moment de lui donner mandat de négociation pour l’acquisition du bien dont elle s’était rendue compte qu’elle l’avait précédemment visité.
Dans ces conditions, aucune faute de Mme A X n’est démontrée de sorte que le jugement entrepris ayant retenu l’engagement de sa responsabilité délictuelle et l’ayant condamnée in solidum avec les vendeurs au paiement de la somme de 7.800 EUR sera infirmé, la cour, statuant à nouveau, déboutera la SAS Capide l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme A X.
- Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 6 octobre 2020, RG n° 17/01513