Le 2 septembre 2005, les consorts G. se sont portés réservataires d'un lot de copropriété auprès de la société Matteo pour le prix de 196'469 € HT. Le bien leur avait été présenté par la société Le Comptoir Immobilier. Antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles se prescrivaient par trente ans. La loi du 17 juin 2008 a modifié ces dispositions en ce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'article 26 de cette loi prévoit que ses dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Le 7 avril 2014, les époux G. ont fait estimer leur appartement par la société PRMI qui a émis une attestation de valeur de 110'000 € à 115'000 € net vendeur. Le 20 juin 2014, leur conseil a envoyé à la société Izimmo une lettre de mise en demeure dans laquelle il écrit que
«'('.) ils (les époux G.) ont cependant appris avec stupéfaction que le prix qu'ils pouvaient en espérer était nettement inférieur au prix d'achat initial.
Il s'avère notamment que cet appartement a été manifestement surévalué à l'origine et que la société Le Comptoir Immobilier s'est en outre bien gardée de les informer du nombre très important d'opérations de ce type réalisées à Saint Denis de la Réunion.
Il apparaît en conséquence qu'au mois de juillet prochain, cet investissement aura coûté à mes clients une somme de 127 632,96 € (') A cette date, les époux G. auront bénéficié d'une économie d'impôts de 47 000 €, étant précisé de surcroît qu'ils doivent depuis 2012 réintégrer les revenus fonciers et que l'appartement a été récemment estimé à 120 000 €uros (soit le montant du capital restant dû).
Il en ressort que, loin d'avoir procuré le profit escompté au regard de la présentation du projet qui leur avait été faite par la société Le Comptoir Immobilier, les époux G. auront à l'inverse subi à cette date une perte de 80 632 €uros dont ils souhaitent légitiment obtenir la réparation.
Je vous remercie en conséquence de bien vouloir m'indiquer vos intentions (')
Je vous indique qu'à défaut de réponse sous quinzaine, j'ai reçu pour instructions de donner une suite judiciaire à cette réclamation (...)'».
Il ressort des termes de cette lettre que, contrairement à ce que soutiennent les consorts G., ils reprochent à la société Le Comptoir Immobilier, aux droits de laquelle vient la société Izimmo, de ne pas leur avoir donné lors de la vente, les informations leur permettant de prendre connaissance de la surévaluation du prix de vente. Ainsi, c'est au jour du contrat de réservation, ou au plus tard au jour de l'acte authentique devente, le 11 août 2006, qu'ils auraient dû connaître cette surévaluation. Cette connaissance leur était possible en faisant procéder à une évaluation par une agence extérieure à l'opération ou un notaire. Dès lors, le délai de prescription a commencé de courir au plus tard le 11 août 2006. Par l'effet de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il est expiré à l'issue du délai quinquennal, le 19 juin 2013.
L'action en responsabilité à l'encontre de la société Izimmo ayant été introduite le 10 juin 2015, le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a déclaré qu'elle n'était pas prescrite. Cette action est déclarée irrecevable.
Par voie de conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts G. de leurs demandes.
- Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 1er Septembre 2020, RG n° 18/06708