Quand l'unanimité est nécessaire pour vendre un terrain partie commune de la copropriété

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 2 avril 2014

L'assemblée générale du 2 avril 2014 a voté une résolution n° 9 libellé en ces termes : "l'assemblée décide de vendre la parcelle de terrain non constructible de 711,64 m² appartenant à la copropriété la ferme de l'abbaye, située au bord de l'[...]... avec création d'un nouveau lot de copropriété 29 et une modification de la quote-part des charges générales à M. Louis B."

Le prix de cession a été adopté au terme de la résolution n° 10 à concurrence de 7.116,40 EUR.

Il résulte de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que "sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, durèglement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; [...] Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble".

En l'espèce, les époux B. soutiennent que la résolution n° 9 viole l'article 26 précité en ce que l'aliénation d'une partie commune ne peut se faire qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires si la conservation de cette partie commune est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; ils soutiennent que la partie commune litigieuse correspond à un jardin intégré dans le parc de la copropriété, lequel constitue un élément central et que la transformation de cette partie commune en partie privative, accompagnée de la création du lot n° 29, les priverait du chemin menant à l' [...] ;

Il est constant que la parcelle objet du litige est une partie commune décrite par ler èglement de copropriété comme "un petit bois en broussaille délimité par l'ancien portail à l'ouest et le futur portail à l'est".

Il résulte des clichés et plans valablement versés aux débats et contradictoirement débattus que si l'aliénation de la parcelle par M. B. empêchera effectivement les époux B. d'accéder à l'[...] (peu important, à cet égard, qu'ils n'utilisent pas cet accès en pratique), elle les privera surtout de l'usage d'une partie importante des parties communes d'une surface de 711,64 m², engendrant une modification dans la répartition des charges générales de copropriété ;

Les premiers juges ont ainsi exactement considéré que la transformation de la partie commune en partie privative et la création du lot n° 29 portait atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de M. et Mme B. et à la destination de leur lot, de sorte que la décision devait être prise à l'unanimité des copropriétaires.

Adoptée à la majorité prévue à l'article 26 de la loi précitée, la résolution n° 9 doit être annulée, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens développés par les intimés fondés sur l'abus de majorité et le principe d'égalité entre copropriétaires.

Le jugement est donc conffirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 2 avril 2014.