L’état des risques établi plus de six mois avant la conclusion de la promesse de vente

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2014, M. P. et Mme I. ont consenti à M. O. et Mme H. une promesse de vente d’un immeuble à usage d'habitation, la signature par acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 septembre 2014.

IIl était stipulé dans l’acte diverses conditions suspensives et une clause pénale en cas de refus par une partie de signer l'acte authentique malgré la réalisation de toutes les conditions.

M. O. et Mme H. ont refusé de régulariser la vente par acte authentique au prix convenu en faisant valoir une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, faute de pouvoir aménager le rez-de-chaussée pour y installer leur cabinet d'architecture.

Le 13 mai 2015, M. P. et Mme I. ont vendu l'immeuble à des tiers.

Soutenant que le refus de M. O. et Mme H. de signer l'acte authentique de vente était fautif, M. P. et Mme I. les ont assignés en paiement du montant de la clause pénale. M. O. et Mme H. ont sollicité, à titre reconventionnel, la résolution de la promesse de vente.

M. O. et Mme H. ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner au paiement du montant de la clause pénale et de rejeter leur demande en résolution de la promesse de vente, alors « qu’à peine de résolution du contrat, le vendeur d’un bien immobilier situé dans certaines zones à risques doit transmettre à l’acquéreur un état des risques naturels et technologiques établi moins de six mois avant la conclusion de la promesse de vente ; qu’en jugeant que le vendeur avait rempli son obligation d’information aux motifs que lecompromis de vente comportait l’ensemble des documents exigés sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si l’état des risques transmis par les consorts I.-P. n’avait pas été établi plus de six mois avant la signature du compromis, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article R. 125-26 du code de l’environnement, ensemble l’article L. 125-5 du même code. »

Réponse de la Cour de cassation

Au visa des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l’environnement, dans leur rédaction applicable au litige.

Selon ces textes, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. L'état est produit en cas de mise en vente de l'immeuble, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation et il est établi par le vendeur moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente, l'acquéreur pouvant poursuivre la résolution du contrat en cas de non-respect de ces dispositions.

Pour rejeter la demande de résolution, l’arrêt retient que le “compromis” de vente comporte l'ensemble des documents exigés par le préfet de la Gironde pour les ventes de bien compris dans la zone d'un PPRI.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’état des risques transmis par M. P. et Mme I. n’avait pas été établi plus de six mois avant la conclusion de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.