Un lot de copropriété ne peut pas être divisé en volumes. Cest le principe que le service de la publicité foncière (SPF), ancienne conservation des hypothèques, ne cesse de rappeler.
Le principe est approuvé par la jurisprudence et par la doctrine (A. Fournier et D. Sizaire – Ph. Simler, Copropriété et propriété en volumes : autonomie ou symbiose ? in Mélanges offerts à P. Catala, Le droit privé français à la fin du XXe : LexisNexis Litec, 2001, p.689, pour lequel « il faut sans doute écarter, avec un auteur, toute subdivision d'un lot de copropriété en plusieurs volumes ».
La copropriété est une organisation - un statut - de la propriété collective des immeubles bâtis. Ce statut, issu de la loi du 10 juillet 1965, s'applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
L'existence nécessaire de parties communes, en particulier le sol, constitue une caractéristique essentielle du statut de la copropriété.
Quant à la division en volumes, c'est un réel démembrement du droit de propriété, organisant une propriété divise non susceptible de comporter des parties communes.
Aussi la création de volumes dans un lot de copropriété, en entraînant indirectement pour ces volumes des relations d'indivision par l'intermédiaire de la quote-part de parties communes attachée à ce lot, paraît incompatible avec la nature et le régime juridique desvolumes. En revanche, la création d'une ou plusieurs copropriétés à l'intérieur des volumes ne rencontre aucun obstacle juridique, dès lors que ces volumes constituant des propriétés distinctes, chacun d'eux peut donc faire l'objet de divisions secondaires, elles-mêmes susceptibles d'appropriation en parties privatives et parties communes circonscrites à leur propre volume d'assise.
Au regard des règles régissant la publicité foncière, la réquisition de requérir la publication sur un lot de copropriété d'un second état descriptif, cas implicitement visé par l'article 71 A 1 du décret du 14 octobre 1955, cette fois en volumes, ne pourrait que donner lieu à un refus, en application du E 1 du même article.
En définitive, tant au regard du fond du droit qu'au regard de la publicité foncière un lot de copropriété ne peut pas être divisé en volumes.
Dans un prochain article nous ferons le point cette fois sur la règle : "Volume sur volume ne vaut".
- La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 42, 20 octobre 2006, 1330. Division en volumes et publicité foncière - . - « Volume sur volume ne vaut », principe et adaptations. Etude rédigée par : Alain Fournier conservateur des hypothèques honoraire - chargé d'enseignement aux CFPN de Paris et de Lille