Couloir partie commune transformé en salle d'eau et kitchenette par un copropriétaire

 

Les consorts D. sollicitent la restitution par M. F. d'un couloir, partie commune, que celui-ci se serait approprié indûment au moment de son entrée dans les lieux en 2004.

M. F. leur oppose la prescription de leur demande, soutenant que la situation actuelle, plus particulièrement l'interversion de la possession du couloir litigieux pour le transformer en salle d'eau et kitchenette, existait depuis plus de trente ans au moment de l'introduction de l'instance.

Comme l'a retenu à juste titre le premier juge, les consorts D. exercent une action aux fins de restitution, à savoir une action réelle qui se prescrit en conséquence par trente ans à compter du jour où les appelants ont connu ou aurait dû connaître l'appropriation de la partie alléguée comme commune.

Au soutien de sa fin de non recevoir, M. F. se prévaut de trois attestations, Mme Z. et M. G. qui indiquent que les lieux se trouvent être dans cette configuration comme suite aux travaux exécutés par Mme D. en 1977 et enfin, Mme Laurence D. qui explique avoir occupé les lieux appartenant à sa mère de 1980 à mai 2014, qui était composé d'un séjour avec un coin kitchenette, douche et lavabo, une chambre en 11 et un débarras (atelier).

Toutefois, ces seuls témoignages sont insuffisants pour démontrer à quelle date précise l'interversion de la possession a eu lieu, d'autant que celui de Mme Laurence D., fille de celle qui serait appropriée ledit couloir, ne peut avoir qu'une valeur probatoire limitée. En outre, les appelants produisent, pour leur part, plusieurs attestations ( M. G., M. B., M.) qui prétendent le contraire et à la lecture desquelles, il apparaît que si la date exacte de la modification des lieux n'est pas déterminée, le couloir en tant que tel existait en 1987.

En l'occurrence, les consorts D. ont introduit leur action devant le tribunal de grande instance de Nice par exploit délivré le 17 décembre 2013, de sorte que la prescription n'est pas acquise.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu que les demandes des consorts D. étaient prescrites.

Sur la demande de restitution du couloir litigieux et les demandes subséquentes des consorts D.

Au soutien de leur demande en restitution au syndicat des copropriétaires du couloir partie commune, les appelants font valoir, pour l'essentiel, que l'autorisation des copropriétaires, lors des assemblées générales de 1977 et 1979, n'a porté que sur l'ancienne loge de gardien composée de deux pièces mais aucunement sur le couloir, que Mme D. a manifestement abusé de son pouvoir de syndic bénévole à l'époque pour faite inclure dans l'acquisition à son profit le couloir litigieux.

En l'espèce, il est acquis que Mme D. était propriétaire de trois caves au sous-sol comprises dans son lot n° 1 constitué d'un appartement au rez-de-chaussée dans l'immeuble sis [...] et acquis le 29 décembre 1976.

Celle-ci et le syndicat des copropriétaires se sont accordés sur la vente de l'ancienne loge de concierge jouxtant les caves lors de deux assemblées générales tenues respectivement les 18 octobre 1977 et 20 novembre 1979.

S'il n'est pas contesté qu'aucune vente n'a été régularisée immédiatement à la suite de cette autorisation donnée par l'assemblée générale, il n'en demeure pas moins que:

- par acte authentique dûment publié le 18 décembre 2003, maître R., notaire, a formalisé cette cession ainsi que la modification des tantièmes prévues initialement, en procédant à la création d'un nouveau lot de copropriété n° 11 lequel est désigné comme suit ' A l'entresol deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant et les 17/637èmes des parties communes générales,' lequel a ainsi été vendu par le syndicat des copropriétaires au profit de Mme D.,

- l'acte de vente intervenu entre Mme D. et M. F. le 27 février 2004 par devant maître G. de S. J., notaire, et régulièrement publié porte sur les lots n° 1 et 11, ce dernier lot étant décrit comme suit ( page 4) ' A l'entresol deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant et les 17/637èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a bel et bien cédé à Mme D. deux pièces correspondant à l'ancienne loge de gardienne et le couloir les desservant, celle-ci les ayant vendu à son tour à M. F..

En conséquence, M. F., auquel il est reproché une appropriation d'un couloir partie commune, dispose d'un titre lui attribuant la propriété du lot n° 11, à savoir deux pièces nues sans élément d'équipement et le couloir les desservant.

Le couloir litigieux étant visé expressément dans les actes authentiques, dont il n' a jamais été demandé l'annulation n peut être considéré comme une partie commune. Il s'agit, au contraire privative, dont M. F. a acquis la pleine et entière propriété.

Il est parfaitement indifféremment que les décisions des assemblées générales aient portées sur la cession du logement de concierge, sans faire état du couloir, dès lors les titres, dûment publiés et donc opposables aux tiers, ne sont pas contestés.

La demande des consorts D. en restitution du couloir litigieux, qui n'est plus une partie commune, ne peuvent qu'être rejetées.