Quand le droit de préemption des indivisaires n'est pas purgé

L'immeuble objet de la vente litigieuse est la propriété indivise des héritiers de M. Jean L., décédé le 14 novembre 1993, et de Mme Monique D., décédée le 24 septembre 2018, à savoir leurs cinq enfants : Marc, Michel, Francis, Elisabeth et Patricia L., chacun étant détenteur d'un cinquième de la propriété de l'immeuble situé [...].

Selon l'article 815-14 du Code civil :

"L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable."

S'agissant d'une obligation légale, la purge du droit de préemption des indivisaires est une condition de la réalisation de la vente. Le compromis de vente litigieux l'a ainsi érigée en condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur, et les parties ont donné mandat au notaire pour effectuer la notification du droit de préemption aux indivisaires, le compromis précisant qu'en cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, au jour fixé pour la réalisation de l'acte authentique de vente, l'acquéreur aura seul qualité pour s'en prévaloir et, s'il le désire, se trouver délié de tout engagement. Dans cette hypothèse, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d'autre, et la somme versée lui sera restituée purement et simplement.

En l'espèce, il est constant qu'à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, et pas davantage à ce jour, le notaire n'a pas notifié aux indivisaires de l'acquéreur leur droit de préemption, aucune des deux parties au compromis ne l'ayant requis.

Le défaut de mise en oeuvre du droit de préemption des autres indivisaires, qui s'imposait même si a priori ils n'avaient pas l'intention d'exercer leur droit de préemption (ayant de leur côté signé avec une autre société un compromis de vente de leurs parts dans l'immeuble concerné), fait obstacle à la réalisation de la vente entre M. Marc L. et la société FBG Construction, une de ses conditions n'étant pas réalisée.

La société FBG Construction est donc mal fondée (et non irrecevable) à agir en réitération de la vente et M. Marc L. fondé à obtenir son débouté, l'examen de ses autres moyens devenant inutile, ainsi qu'à voir ordonner sous quinzaine la levée des inscriptions effectuées par la société FBG Construction au service de la publicité foncière de l'assignation délivrée le 6 novembre 2018 et du compromis du 4 octobre 2018, le prononcé d'une astreinte n'étant toutefois pas nécessaire.

Partie perdante, la société FBG Construction sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement à M. Marc L. la somme de 4.000 EUR au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Le jugement entrepris est donc infirmé en toutes ses dispositions.