L'obligation du copropriétaire de payer les charges qu'il n'a pas contestées en AG

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot

M. B. est propriétaire des lots 208, 218 et 229 dans l'immeuble en copropriété situé [...].

Par acte d'huissier de justice délivré le 1er décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. B. devant le Tribunal d'instance de Montmorency aux fins d'obtenir le paiement d'arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er octobre 2017, de frais sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1142 et suivants du Code civil, et d'une indemnisation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 9 mai 2018, le tribunal d'instance de Montmorency a :

- Déclaré irrecevable l'action diligentée par 'la [...]', représentée par son syndic, la société Foncia Vexin,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. B., la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. B.

Si la méconnaissance par le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaire emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, les conditions d'une telle sanction nécessitent d'être appréciées au terme d'un débat judiciaire portant sur la réalité du manquement au respect de cette obligation par le syndic qui en avait la charge, lequel est le mieux à même de produire les justificatifs nécessaires [Cass. 3e civ, 17 oct. 2018, n° 17-20.131]. En l'absence de mise en cause du syndic de copropriété, la fin de non-recevoir de l'action en recouvrement des charges de copropriété, soulevée par le copropriétaire dans des conditions procédurales heurtant le principe posé par l'article 14 du Code de procédure civile, ne saurait donc être accueillie.

S'il n'a pas agi en contestation de la décision d'approbation des comptes par l'assemblée générale, le copropriétaire ne peut refuser de payer les charges qui lui sont réclamées sur ces bases, sauf à démontrer des erreurs commises dans l'établissement de son compte individuel.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, le syndicat devant alors régler, de manière certaine, des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Ce défaut de paiement des charges par un copropriétaire défaillant contraint aussi la collectivité des copropriétaires à lui en faire l'avance et met en péril le fonctionnement de la copropriété. Dans cette affaire, la résistance du copropriétaire au paiement des charges en litige a été abusivement prolongée durant plusieurs années, causant des difficultés financières au syndicat des copropriétaires, contraint de faire face aux nécessités de trésorerie pour son fonctionnement. Le préjudice résultant de cette carence sera réparé à hauteur de 2?.000 EUR.