Le notaire ne peut pas être tenu responsable pour ne pas avoir vérifié la conformité aux règles d'urbanisme d'un projet qu'il ne connaissait pas

Suivant un compromis de vente du 13 octobre 2008, réitéré par un acte authentique du 24 décembre 2008 établi par M. [W], notaire associé au sein de la SCP KL associés (la SCP notariale), la société [Personne physico-morale 2] a vendu à M. [C] (l'acquéreur), par l'entremise de la société Monument, deux lots d'un immeuble situé à Strasbourg qui faisait l'objet d'une opération immobilière conçue par la société Novaxia, permettant à l'acquéreur de bénéficier du dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, l'appartement étant destiné à la location et une association syndicale libre (ASL) réunissant en copropriété les acquéreurs de lots et faisant réaliser les travaux.

Selon les plans qui avaient été établis par la société AP(HI), architecte, en vue de l'obtention d'un permis de construire, et présentés à l'acquéreur, ces deux lots devaient être réunis après aménagement des combles en terrasse et réalisation d'un escalier intérieur, pour constituer un duplex d'une surface pondérée de 58,50 m².

Le permis de construire définitif a été obtenu le 6 juillet 2009 et l'acquéreur informé de l'impossibilité de réaliser le projet initialement prévu, les règles d'urbanisme du secteur protégé de Strasbourg imposant le maintien des greniers sous faîtage et interdisant par conséquent l'aménagement des combles en terrasses.

En possession d'un appartement de 40 m² et de combles, l'acquéreur a assigné l'ensemble des parties intervenantes, d'abord en résolution de la vente, puis en responsabilité et indemnisation.

La société Interactive Entertainment est venue aux droits de la société [Personne physico-morale 2] et a été placée en liquidation judiciaire et la société [Personne physico-morale 1], prise en la personne de M. [B], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le litige a été porté devant la Cour de cassation.

Pour retenir la responsabilité de la SCP notariale envers l'acquéreur, l’arrêt d'appel relève que le notaire, qui a reçu l’acte de vente s’est abstenu de vérifier que les travaux d’aménagement des lots acquis pouvait bien être réalisés au regard des règles d’urbanisme applicables.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en l’absence de mention relative à ce projet d’aménagement dans l’acte authentique de vente, la SCP notariale ne pouvait pas raisonnablement ignorer ce projet, de sorte qu’il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir vérifié sa conformité aux règles d’urbanisme, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.