Condition suspensive non réalisée de l'achat des parcelles voisines

Par acte authentique en date du 13 juin 2008, reçu par maître L., notaire à Grasse, monsieur Joseph I. a promis de vendre à la société Camax, devenue société B. patrimoine développement, une propriété bâtie sise sur la commune de Cagnes sur Mer, parcelles BB n°14 et n°15, pour un prix de 1.250.000 EUR hors taxe, promesse valable jusqu'au 13 septembre 2009 et prévoyant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 62.500 EUR devant être versée ou garantie par une caution bancaire, outre une clause pénale.

Un litige est survenu entre les parties.

Le vendeur-promettant d'un immeuble parvient à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, la condition suspensive devant être réputée accomplie dès lors que le bénéficiaire de la promesse en a empêché l'accomplissement. Cette condition suspensive consistait en l'acquisition de six parcelles contiguës par le bénéficiaire. Il lui incombe de justifier de la réalisation des démarches nécessaires à leur réalisation ; ce qu'il ne fait pas. L'absence d'accord des autorités sanitaires pour la construction d'un EHPAD sur le terrain ne saurait être considéré comme un obstacle à la vente, dès lors que cette autorisation n'a pas été expressément inscrite comme condition suspensive, et n'entre dans le champ contractuel qu'au seul titre de la destination de l'immeuble et ne constitue pas l'objet même du contrat. Le promettant est donc fondé à réclamer le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation.

Il convient également d'appliquer la clause pénale sanctionnant le défaut de régularisation de la vente dans les délais prévus. Certes, il était prévu que le défaut de réitération entraînerait la nullité de la promesse, mais une exception prévoyait la possibilité pour le promettant de faire valoir la caducité de la promesse. Sauf à retirer toute efficacité à l'insertion de la clause pénale, il convient donc de retenir que la nullité n'est pas encourue en l'espèce, et seulement la caducité, laquelle permet l'application de celle-ci. Il y a cependant lieu de limiter la pénalité, car le promettant a déjà bénéficié de l'indemnité d'immobilisation.