Pour la surface habitable en VEFA, faut-il exclure les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ?

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des articles L. 261-10, L. 261-11, R. 263-13, R. 261-25 et R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Selon les trois premiers de ces textes, l'acte de vente ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l'immeuble, laquelle résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Aux termes du quatrième, le contrat préliminaire qui peut précéder l'acte de vente doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat.

Le dernier de ces textes définit la surface habitable d'un bâtiment d'habitation comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond et sans qu'il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il résulte de ces dispositions que, dans l'acte de vente visé à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Pour rejeter la demande de diminution du prix, l’arrêt retient que la preuve n'est pas rapportée de ce que les parties ont voulu que la surface stipulée exclue les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.