Evaluer pour l'ISF un chalet à Courchevel

M. Andrew S. et Mme Belinda S., son épouse, résidents étrangers de nationalité britannique, sont propriétaires d'un chalet appelé «Totara» à Saint Bon Tarentaise, Courchevel 1850, acquis le 27 janvier 2005 pour le prix de 6.631.000 EUR.

Ils ont conclu sur ce bien un bail commercial avec la société Les Chalets de Pralong le 1er décembre 2005, moyennant un loyer fixé en pourcentage des recettes d'exploitation.

La Direction des Résidents à l'Etranger et des Services Généraux (DRESG) ' Pôle d'Expertise et de Contrôle, a fait parvenir aux époux S. une demande de déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2006 et 2007, datée du 1er août 2008, au titre de leur bien immobilier situé en France.

Cette démarche est restée infructueuse ce qui a conduit la Direction des Résidents à l'Etranger, à leur envoyer une proposition de rectification datée du 4 décembre 2008 concernant les rappels d'ISF au titre des années 2006 et 2007.

M. et Mme S. ont contesté les rectifications proposées. Ils ont fait valoir que le bien immobilier en question bénéficierait d'une exonération d'ISF en tant que bien professionnel. La procédure de redressement a éé réitérée.

La rectification fiscale opérée en vue du recouvrement de l'ISF est bien fondée, le chalet situé à Courchevel ne constituant pas un bien professionnel exonéré de l'ISF. La Cour d'appel de Paris a rendu l'arrêt aux termes duquel elle a définitivement retenu que le chalet ne peut pas bénéficier de l'exonération de l'ISF prévue par l'article 885 N du Code général des impôts pour les exercices 2006 à 2011, et que le courrier du 12 janvier 2009 ne vaut pas prise de position formelle de l'administration et n'interdit donc pas la reprise de la procédure initiale. Cette décision, dont il n'est pas prétendu qu'elle aurait été frappée de pourvoi, s'impose aux parties et à la présente juridiction.

C'est à bon droit que l'administration fiscale a procédé à une rectification fiscale, l'évaluation du chalet à Courchevel réalisée par les contribuables étant inexacte. Le bien fait l'objet d'un bail commercial dans lequel est exercé une activité de location meublée avec prestations hôtelières. Les éléments de comparaison utilisés par l'expert concernent des ventes portant sur des biens de surfaces habitables très variables (de 117 m² à 1.104 m²) avec des terrains également de superficies très différentes (de 189 m² à 3.735 m²), ce qui rend ces éléments de comparaison discutables. Il conclut ainsi à un prix au m² libre finalement assez proche de celui de l'administration fiscale, voire supérieur. L'administration fiscale a utilisé, dans ses éléments de comparaison, la surface pondérée, de sorte que le reproche fait à ce titre par les contribuables est inopérant. Ils ne démontrent pas que la surface pondérée retenue serait inexacte. Concernant l'abattement de 20 % pour occupation du bien, celui-ci pourrait être appliqué, à condition que le calcul de la valeur par le revenu fasse ressortir une telle décote. Or en l'espèce, les contribuables ne produisent aucune évaluation par le revenu qui soit fiable, tandis que l'administration fiscale avait elle-même procédé à ce calcul à partir des loyers déclarés, laquelle produit des résultats qui ne conduisent aucunement à admettre l'abattement revendiqué. L'administration démontre amplement que les valeurs déclarées sont inférieures à la valeur vénale réelle du bien pour chacun des exercices et les valeurs retenues reflètent l'état du marché local.

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a retenu que le manquement délibéré des contribuables est ici d'avoir sciemment minoré la valeur de leur bien, après avoir déposé une déclaration d'ISF pour les exercices concernés, non pas spontanément, mais suite à l'avis de mise en recouvrement du 20 août 2012. Par conséquent, la majoration de 40 pour-cent est justifiée.