Indemnisation des acquéreurs en cas de diagnostic de performance énergétique (DPE) d'une maison erroné

En cas de vente d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (CCH, art. L. 271-4, I). La liste légale des diagnostics composant ce dossier comprend : le diagnostic plomb (loi du 29 juillet 1998), le diagnostic termites (loi du 8 juin 1999) et amiante (loi du 13 décembre 2000) et six autres dont le diagnostic de performance énergétique ou DPE (loi du 9 décembre 2004).

Dans l'affaire ayant fait l'objet de l'arrêt de la Cour de cassatioo cité plus bas,  le diagnostic DPE a bien été établi, non pas par le vendeur lui-même, mais, comme l'exige la loi, par « une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et des moyens appropriés » (CCH, art. L. 271-6, al. 1er). Cette personne est assujettie par la loi à une obligation de « souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » (CCH, art. L. 271-6, al. 2).

Dans cette affaire, les acquéreurs d'une maison d'habitation découvrent après la vente que le DPE qui leur avait été communiqué est erroné. Le manquement contractuel est évident (le diagnostiqueur a mal exécuté la mission que lui avaient confiée, par contrat, les vendeurs) et ce manquement a causé un préjudice à ces tiers que sont les acquéreurs , la responsabilité du diagnostiqueur peut aussi être engagée à l'égard de ceux-ci, sur le terrain délictuel, en raison de la faute que constitue ce manquement contractuel. La Cour de cassation était appelée à statuer sur la nature et le montant du préjudice subi par les acheteurs.

Ces derniers ont soutenu que leur préjudice est constitué du coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée et qu'il s'agit d'un préjudice certain. La cour d'appel a fait une autre analyse : une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. La Cour de cassation approuve cette analyse.

La solution retenue repose sur l'article L. 271-4, II, alinéa 4 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ». Cependant le diagnostiqueur, qui est à l'origine, par sa faute, de l'information erronée, n'en engage pas moins, lui, sa responsabilité, et en matière d'information destinée à éclairer des personnes s'apprêtant à contracter il est assez courant d'analyser le préjudice causé par la fourniture d'une information erronée en une perte de chance : informés plus exactement sur la réalité de la situation les acquéreurs auraient pu essayer de négocier la vente à des conditions plus avantageuses pour eux et il faut évaluer la chance qu'ils ont ainsi perdue d'obtenir une réduction de prix.

Réponse de la Cour de cassation dans cette affaire :

Selon le II de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative ; ayant retenu que M. G. (diagnostiqueur) avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l'isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.