Suivant acte sous signature privée du 5 mars 2015 Arnaud et Élisabeth ont confié à l'agence immobilière ETGIP un mandat non exclusif de vente d'une durée de trois mois concernant une villa située au [...] sur la parcelle cadastrée BR n° 282 à Fort-de-France, au prix de 940.000 EUR, dont 40.000 EUR de frais d'agence.
Suivant acte sous signature privbée établi par l'agence immobilière, un compromis de vente a été signé avec Joël et Thérésa, le 30 juin 2015, prévoyant une réitération de la vente par acte authentique avant le 30 septembre 2015, et le versement par les acquéreurs d'un dépôt de garantie de 90.000 EUR entre les mains de maître L.-D., notaire désigné en qualité de séquestre.
Le dépôt de garantie n'a jamais été versé par les acquéreurs, qui ont fait défaut au rendez vous fixé par le notaire.
Suivant accord des vendeurs et acquéreurs en date du 19 décembre 2015, les effets du compromis de vente ont été prorogés jusqu'au 31 janvier 2016.
La situation est cependant restée inchangée et les acquéreurs n'ont donné pas donné suite.
Les 29 et 30 septembre 2016, Arnaud et Elisabeth,vendeurs, ont fait assigner Joël et Thérésa, acquéreurs, et l'agence immobilière ETGIP en responsabilité contractuelle et délictuelle et paiement de diverses sommes.
Le jugement de première instance a fait l'objet d'un appel.
La demande en réparation de leur préjudice matériel résultant de la clause pénale prévoyant le versement de l'indemnité d'immobilisation formée par les vendeurs d'une villa n'est pas nouvelle en appel dès lors qu'elle tend à la même fin d'indemnisation du préjudice subi, elle est donc recevable.
L'agent immobilier avait reçu un mandat non exclusif de vente d'une villa. Les acquéreurs avaient signé un compromis de vente sous seing privé établi par l'agent immobilier mais n'avaient pas versé le dépôt de garantie. Ils n'avaient pas davantage réitéré la vente par acte authentique. En s'abstenant de toute vérification de la solvabilité des acquéreurs, l'agent immobilier a violé le mandat prévoyant expressément l'exigence de versement d'une indemnité d'immobilisation alors qu'il avait rédigé ce compromis de vente stipulant le versement d'une telle indemnité. Il n'a pas non plus effectué de démarche auprès des acquéreurs pour les inviter à procéder au versement du dépôt de garantie.
Les vendeurs ont ainsi engagé des frais de déménagement et de relogement en l'absence de toute garantie alors que l'agent immobilier avait prêté son concours en qualité d'intermédiaire entre les vendeurs et leur bailleur. Les vendeurs ont ainsi perdu une chance de recouvrer le montant de la clause pénale par le biais de l'indemnité d'immobilisation, de n'avoir pas déménagé inutilement, loué et meublé un appartement, réservé et entretenu leur villa qu'ils n'ont pas habitée et d'avoir réglé les frais subséquents. Cette perte de chance est évaluée par la cour à 50 %.
Compte tenu du montant de la clause pénale (90.000 EUR), du montant des loyers payés (9.800 EUR) et de l'importance du dommage moral (5.000 EUR) résultant du désagrément d'avoir dû déménager à deux reprises en sept mois d'intervalle pour libérer puis réintégrer la villa ainsi que des désagréments d'une procédure judiciaire longue et aléatoire, c'est la somme de 52.400 EUR qui est mise par la cour à la charge de l'agent immobilier et de son assureur.
Et par ailleurs, la cour rejette la demande de l'agent immobilier tendant à ce que les acquéreurs le relèvent indemne dès lors que cette demande n'est pas soutenue et que la source de ses obligations contractuelles est fondée sur le mandat de vente tandis que celle des acquéreurs repose sur le compromis de vente.
- Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 26 janvier 2021, RG n° 18/00595