Une société à responsabilité limitée (SARL) a conclu avec une société civile immobilière (SCI) un bail commercial, d'une durée de 9 années renouvelables, portant sur des locaux appartenant à cette dernière pour exploiter un fonds de commerce d'hôtel restaurant. Puis, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la Sarl, laquelle procédure a été convertie en liquidation judiciaire.
L’extension de la liquidation judiciaire de la SARL locataire à la SCI bailleresse est prononcée pour confusion des patrimoines caractérisée par des relations financières anormales entre les deux sociétés.
En effet, il est établi que les loyers dus sont restés en quasi totalité impayés pendant quatre années et que les travaux réalisés dans les locaux ont été financés par la SARL locataire. Si effectivement le bail comporte une clause « améliorations », selon laquelle tous travaux qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier sans indemnité, une telle clause est par elle-même constitutive d'un flux financier anormal dès lors qu'elle aboutit à faire financer par le preneur des travaux de très grande ampleur dont la SCI bailleresse deviendra bénéficiaire à l'expiration du bail.
Par ailleurs, la propriétaire bailleresse a opéré des avances enregistrées dans la comptabilité de la locataire en liquidation judiciaire et a vendu des terrains lui appartenant afin de financer les pertes enregistrées par la locataire.
- Cour d'appel de Dijon, 2e chambre civile, 17 septembre 2020, RG n° 20/00327