Le 5 juin 2015, les consorts S. - G. ont acquis de M et Mme H., pour un montant de 176 .00 EUR et selon acte notarié établi par maître Louis M., notaire associé à Chartres et notaire des vendeurs, une maison à usage d'habitation, sise [...], cadastrée en ladite commune Section B n° 120 et 121 pour un total de 19 ares 72 centiares.
Aux termes du paragraphe intitulé « Etat du Bien » de l'acte notarié, il était indiqué :
' L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques cause que ce soit notamment en raison :
' Des vices apparents,
' Des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:
' Si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
' S'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Il était également prévu, à la charge du vendeur et à ses frais, les travaux suivants :
' - Remplacement du carrelage du couloir (carrelage gris)
- Réalisation d'un faux plafond (plâco peint blanc) dans le couloir
- Réfection de l'électricité dans le couloir
- Réfection des murs du couloir (blanc)'.
Ces travaux devaient en outre ' être réalisés au plus tard le 19 juin 2015 à 20 heures à peine
d'une astreinte à la charge du vendeur par jour de retard de 200 ' non réductible'.
Le 17 juin 2015, les époux H. ont averti les consorts S.-G. de l'achèvement des travaux, mais ces derniers ont considéré qu'ils avaient été très mal réalisés et n'étaient pas finis.
Par ordonnance de référé du 16 décembre 2016, une expertise judiciaire a été confiée à Mme C. qui a déposé son rapport le 29 juillet 2017.
Le 2 février 2018 les consorts S.-G. ont assigné M. et Mme H. devant le Tribunal de grande instance de Chartres aux fins d'indemnisation en raison de l'inexécution des travaux et de la présence de vices cachés.
Par jugement du 9 juillet 2019, la juridiction a :
- débouté les époux H. de leur demande de nullité de la clause contractuelle de travaux stipulée au profit de M. S. et Mme G.,
- dit que la responsabilité contractuelle des époux H. est engagée à l'égard de M. S. et Mme G. s'agissant :
du remplacement du carrelage du couloir (carrelage gris),
de la réalisation d'un faux plafond (placo peint blanc) dans le couloir,
de la réfection de l'électricité dans le couloir,
de la réfection des murs du couloir (blanc).
- condamné les époux H. à payer à M. S. et Mme G. la somme de 9.007,37 EUR TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, à titre de dommages et intérêts afférents à la reprise des travaux,
- condamné les époux H. à payer à M. S. et Mme G. la somme de 880 euros au titre des frais de relogement le temps des travaux de réparation, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- dit que l'astreinte conventionnelle sera requalifiée en clause pénale en application de l'article 1231-5 du code civil,
- condamné les époux H. à payer à M. S. et Mme G. la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale,
- dit que la clause exonérant les époux H. des vices cachés doit recevoir application s'agissant de la cuve de fioul enterrée,
- débouté en conséquence M. S. et Mme G. de leurs demandes faites au titre du grief n°5 portant sur la cuve à fioul enterrée,
- condamné les époux H. aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et de référés, mais non les frais engagés au titre des actes conservatoires tel le constat d'huissier, et les rapports d'expertise de M. G. et d'A., qui resteront à la charge de M. S. et Mme G.,
- condamné les époux H. à régler à M. S. et Mme G. la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par acte du 6 août 2019, M. S. et Mme G. ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 22 juin 2021, demandent à la cour de :
- infirmer l'ensemble des demandes formulées dans le cadre de l'appel incident formé par les époux H..
S'agissant du vice caché allégué par les acquéreurs, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La preuve de la réalité de ce vice et de son antériorité incombe à celui exerçant l'action en garantie.
L'article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Aux termes de l'acte de vente du bien immobilier, il est indiqué que l'acquéreur 'prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires ....'.
Les clauses exonératoires ou limitatives de garantie ne peuvent avoir de valeur qu'à supposer le vendeur de bonne foi, c'est-à-dire s'il ignorait le vice de la chose.
Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la garantie des vices cachés, l'acquéreur doit
démontrer que le vice est inhérent à la chose, qu'il nuit à 1'usage de la chose et qu'il n'était pas apparent lors de la vente, c'est à dire qu'il n'avait pas connaissance, à ce moment là, des vices dans leur manifestation, dans leur cause et leur ampleur.
En l'espèce, il a été inséré à l'acte de vente du 5 juin 2015, en page 8, au paragraphe intitulé 'état du bien', une clause exonérant les époux H. des vices cachés dans les termes suivants : 'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents
- des vices cachés
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s 'applique pas :
- Si le vendeur a la qualité de professionnel de l immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel,
- S'il est prouvé par l 'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Il n'est pas discuté que M et Mme H. ne sont pas des professionnels de l'immobilier ou de la construction.
N'est pas remise en cause l'analyse du tribunal selon laquelle la présence d'une cuve à fuel non neutralisée responsable d'une pollution du sol dans le terrain constitue un vice caché au sens de l'article 1641 en ce qu'elle diminue l'usage du bien au point que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.
Toutefois, eu égard à la clause élusive de garantie des vices précitée, il appartient aux acquéreurs de prouver que les vendeurs avaient connaissance de ce vice.
Les appelants considèrent que la reprise de l'intégralité de la conclusion de l'expert judiciaire, et le fait que les époux H. n'ont jamais communiqué la facture du chauffagiste de 1999, démontrent de manière explicite que leurs vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de la cuve enterrée.
Les termes de l'expertise sont les suivants :
Monsieur H. a indiqué en réunion de pas avoir eu connaissance de la cuve jusqu'à sa découverte par les consorts S.-G., puisque dès son achat, en 1999, une nouvelle installation de chauffage a été créée et que celle-ci était alimentée par une cuve aérienne posée à sa demande.
Des éléments qui m'ont été communiqués, la connaissance par les vendeurs de la cuve n'est pas formellement établie.
Je note toutefois, que selon les constats et informations qui m'ont été communiqués lors de la réunion du 06/03/2017:
- en 1999, l'installateur de la cuve aérienne n'a pas pu ignorer l'existence de la cuve enterrée. En effet, des conduites en provenance de la cuve enterrée sont encore visibles à proximité immédiate de la cuve aérienne installée par celui-ci
- depuis 1999, des odeurs de fioul émanent à chaque intempérie depuis la condamnation de la cuve
- entre 1999 et 2015, l'épaisseur de gravillon s'est trouvée tassée et amoindrie dans le temps par un usage de la cour même modéré, rendant partie de la plaque visible et de sonorité particulière. La zone de la cour concernée est de plus dédiée au parking d'un véhicule , (la cuve se trouvant placée devant le portail accès-voiture de la parcelle). La mobilité des gravillons n'a pas pu cacher la plaque aux yeux des occupants sur une période étendue telle que 1999-2015.
De ces éléments, l'ignorance de la présence de cette cuve implique une particulière négligence de la part des anciens occupants compte tenu des travaux qu'ils ont fait réaliser (et dont ils ont dû assurer la surveillance), et compte tenu de la durée depuis laquelle des symptômes, de nature à éveiller leur vigilance sont survenus.
Il est de plus fait observer par les consorts S.-G. que la maison est équipée de radiateurs en fonte anciens. Or, l'installation de ces radiateurs n'a pas été mentionnée dans les travaux réalisés en 1999 par les époux H.. Ces radiateurs sont des radiateurs en fonte et vraisemblablement datent de la construction de la maison, leur design est celui des années 1960. Le réseau d'eau chaude nécessaire au fonctionnement de ces radiateurs n'est pas compatible avec le seul poêle à remplissage manuel mentionné par Monsieur H.. Il a bien existé une chaudière fuel qui alimentait les radiateurs à eau chaude avant la chaudière installée en 1999 par les époux H.. L'installateur chauffagiste qui, en 1999, a raccordé la chaudière fioul des époux H. au réseau de radiateurs en fonte n'a une fois de plus pas pu ignorer la présence de la cuve enterrée.
Les époux H. versent aux débats une photographie de la cuisine dans l'état dans lequel elle se trouvait en avril 1999 lorsqu'ils ont acheté la maison, laquelle n'était plus occupée depuis 7 ans. On y voit une chaudière et non pas un 'poêle à fuel', M et Mme H. contestant cette appellation utilisée par l'expert. Ils indiquent qu'ils ont fait installer le chauffage dès leur acquisition , remplaçant la chaudière de la cuisine par une neuve et faisant poser une cuve à fuel dans le garage. En 2003, à l'occasion de la rénovation de la cuisine, ils ont fait déplacer la chaudière dans le garage. Ils indiquent que lors de leur achat une cuve neutralisée se trouvait déjà dans le garage.
Nombre des observations critiques de l'expert s'appuient sur le fait que l'installateur de la nouvelle chaudière et de la nouvelle cuve n'a pas pu ignorer l'existence de l'ancienne cuve enterrée. Indépendamment du fait que cet installateur a très bien pu ne pas en informer les époux H., il n'existe aucune certitude sur la date à laquelle la cuve enterrée a cessé d'être utilisée, rien ne prouvant qu'elle ne l'a pas été bien avant que les époux H. n'acquièrent le bien.
Par ailleurs, l'expert affirme que 'depuis 1999, des odeurs de fioul émanent à chaque intempérie depuis la condamnation de la cuve', mais cette affirmation est contredite par les époux H. et en réalité, rien ne permet de considérer que la moindre odeur de fuel ait été perceptible avant que les consorts S. G. n'en dégagent l'accès.
L'expert requis par les consorts S. G. a d'ailleurs noté dans son constat que c'est en remettant du gravier pour replanifier le terrain que M. S. s'est rendu compte qu'une partie du terrain 'sonnait creux' et que c'est ainsi qu'il a découvert sous le gravier une plaque de métal sous laquelle se trouvait l'entrée d'une cuve.
Le retrait du gravier pour dégager l'accès à la cuve peut très bien avoir favorisé la dispersion d'odeurs jusque là contenues.
Quant aux développements de l'expert sur la nécessaire visibilité de la plaque en fonte fermant la cuve, en raison de la faible épaisseur de gravier la recouvrant, il s'agit d'allégations, les acquéreurs n'ayant pas vu cette plaque lors de l'achat alors pourtant que la quantité de gravier n'était pas importante puisqu'ils ont décidé d'en remettre peu de temps après leur emménagement.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le tribunal sera approuvé en ce qu'il a jugé que la preuve de la connaissance par M et Mme H. de la présence de cette cuve à fuel n'était pas rapportée par les acquéreurs.
- Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 4 novembre 2021, RG n° 19/05879