Le service de la publicité foncière (SPF) est un service administratif et fiscal chargé de l’enregistrement des actes concernant les biens immobiliers. Il recense ainsi dans le temps et dans l’espace les propriétés foncières et les droits qui les grèvent.
Jusqu’à il y a quelques années, ce service s’appelait “conservation des hypothèques” ou "bureau des hypothèques". Il a été supprimé en 2012 mais cela n’entraîne pas de modification du service rendu.
Le SPF est chargé de la publicité officielle afférente aux biens immobiliers.
La publicité foncière permet d'opposer des droits aux tiers ou de régler certains conflits de droits sur un même immeuble entre ayants-cause d'un même auteur. Comme les droits réels sont par définition opposables à tous, il apparaît nécessaire de prévenir les tiers de l'existence de tels droits. Puisque le droit préexiste à la formalité de publicité, celle-ci a seulement pour fonction de rendre l'acte efficace à l'égard des tiers. La publicité foncière ne conditionne pas la formation de l'acte juridique, mais son rayonnement.
La Cour de cassation a récemment rappelé cette règle. Par une décision du 18 octobre 2018 , elle a indiqué que « la publicité foncière n'est pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété résultant d'actes antérieurement publiés » (Cass. 3e civ., 18 oct. 2018).
En conclusion, la publicité foncière est l'ensemble des informations publiques qui concernent les biens immobiliers et leurs propriétaires en France. Ce système consacre en fait le principe de l'enregistrement des actes. Le fait de publier un acte au SPF permet, avant tout, de le rendre opposable aux tiers.