Non-respect du cahier des charges du lotissement ; l'action en démolition se prescrit par trente ans

L'action tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d'une stipulation du cahier des charges d'un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire. Mais l'action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d'un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

Le propriétaire d'un lot dans un lotissement, reprochant aux propriétaires d'un lot voisin, d'avoir, courant 2008, construit en limite de propriété un abri à usage d'appentis et de local à vélos en violation du cahier des charges, les a assignés en démolition et en indemnisation.

La cour d'appel déclare irrecevables ses demandes (Paris, 8 janvier 2021) :

L'action est fondée sur le non-respect du cahier des charges du lotissement qui constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, quelle que soit sa date, nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur ; il s'agit, en conséquence, d'une action personnelle visant à obtenir la démolition des constructions, au motif qu'elles ont été édifiées par les propriétaires d'un lot voisin au mépris de leurs engagements contractuels, et des dommages-intérêts.

L'arrêt d'appel est partiellement cassé.

Constatant que le délai de prescription a commencé à courir le 30 juin 2008, date d'achèvement des constructions, et que l'action a été introduite par assignation du 23 septembre 2016, les juges du fond en ont déduit que l'action en démolition, soumise à la prescription quinquennale, était prescrite.

En statuant ainsi, juge la Cour de cassation, la cour d'appel a violé l'article 2224 du Code civil (aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer) par fausse application et l'article 2227 du même code (en application duquel les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer) par refus d'application.

La cour d'appel ayant légalement justifié sa décision de déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action en indemnisation du préjudice personnellement subi par l'auteur du pourvoi du fait de la violation des stipulations du cahier des charges du lotissement, qui est une action personnelle, la cassation est limitée au chef de dispositif de l'arrêt déclarant irrecevable la demande de démolition de la construction.