Quand le pacte de préférence est verbal

Le 12 mars 1998, la société NFJ 5757 a donné à bail à la société Daphné un local à usage commercial sis [...] .

Le 31 octobre 2013, la société NFJ 5757 a vendu le local loué à la société Jyn Compagnie au prix de 825.000 euros.

Par actes des 4 et 8 janvier 2016, la société Daphné a assigné les sociétés NFJ 5757 et Jyn Compagnie devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de prononcer la nullité de la vente du 31 octobre 2013, et substituer la société Daphné à la société Jyn Compagnie dans la vente du 31 octobre 2013.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

Le pacte de préférence qui a été codifié, postérieurement aux faits de l'espèce, par l'ordonnance du 1er février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, à l'article 1123 du Code civil, est une convention par laquelle le propriétaire d'un bien, le promettant, s'engage en cas de vente de celui-ci, à proposer prioritairement au bénéficiaire de la promesse de le lui vendre. Le pacte de préférence peut prendre la forme d'un écrit ou être conclu oralement. Les effets du pacte de préférence peuvent prendre fin si le bénéficiaire renonce à s'en prévaloir. Ce n'est que s'il est possible de prouver que le tiers acquéreur, lorsqu'il a contracté, connaissait l'existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, que ce dernier pourra obtenir la nullité de la vente ou se substituer au tiers dans le contrat de vente passé en violation du pacte. A défaut de preuve que le tiers acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, ces deux conditions étant cumulatives, ce dernier peut obtenir des dommages et intérêts du promettant afin de se faire indemniser des préjudices subis du fait de la violation du pacte de préférence.

En l'espèce, la preuve est apportée d'un pacte de préférence verbal. Les attestations produites, notamment celle de l'agent immobilier chargé de la vente des locaux commerciaux, et le courrier du gérant de la société bailleresse, daté de décembre 2012, qui mentionne expressément la préférence donnée à la société locataire en cas de vente et demandant à la locataire d'actualiser son offre, établissent suffisamment l'existence du pacte de préférence. Cependant, la société locataire a renoncé implicitement, mais sans équivoque, au bénéfice du pacte de préférence. En effet, elle n'a pas formulé d'offre d'achat en décembre 2012 et n'a pas protesté lors de la conclusion de la vente avec un tiers en octobre 2013, alors qu'elle avait connaissance de cette vente. Elle a d'ailleurs payé le loyer à l'acquéreur à compter de novembre 2013. Il est également établi que la société locataire était en pourparlers depuis fin 2012 pour la vente de son fonds de commerce. Sa demande d'annulation de la vente fondée sur la violation du pacte de préférence ne saurait donc prospérer.