Une erreur d'implantation constitue une atteinte à la propriété de chacun, non admissible et totalement indemnisable

Le 18 janvier 2016, madame K U et son époux, mnsieur F B, ont acquis en indivision la propriété d'une parcelle de terrain située impasse de Montreville à Nancy, cadastrée n° AD 44, d'une surface de 2a 61ca.

Le même jour, le frère de madame K U, monsieur G U, a, pour sa part, acquis la parcelle contiguë cadastrée n° AD 433, d'une contenance de 2a 64 ca.

Les deux parcelles sont issues de la division d'une parcelle unique cadastrée AD 417, suivant document d'arpentage du 02 décembre 2015.

Selon marchés de travaux privés du 12 mai 2016, ils ont confié à la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Entreprise Dalla Costa la construction d'une maison d' habitation destinée à la location sur chaque parcelle, moyennant un prix de 87.000 EUR toutes taxes comprises (TTC) chacune.

La réception des travaux est intervenue le 23 mars 2017, sans être assortie de réserve. Les travaux ont été intégralement réglés.

Le 11 avril 2017, madame K U et son époux monsieur F B ont signé un plan de bornage et de reconnaissance de limites établi par le cabinet de géomètres experts N le 10 février 2017, lequel révélait une erreur d' implantation des deux maisons en considération de la borne 402 retenue à l'extrémité sud-est de la parcelle AD n°444, les constructions accolées étant en réalité alignées sur une mauvaise borne.

La SA Axa France IARD a, par courrier du 23 mai 2018, refusé sa garantie au motif que monsieur G U, monsieur F B et madame K U]avaient connaissance du vice apparent avant la réception des ouvrages.

Par actes des 12 et 13 mars 2019, monsieur G U, monsieur. F B et madame K U]ont fait assigner la S.A.R.L. Entreprise Dalla Costa et la société anonyme (SA) Axa France IARD devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins d'obtenir leur condamnation à les indemniser des préjudices subis.

C'est à bon droit que les maîtres de l'ouvrage recherchent la responsabilité du constructeur de maison individuelle sur le fondement de l'article 1792 du Code civil. Il résulte du procès verbal de bornage que le constructeur a commis une erreur d'implantation des ouvrages. Ce dernier ne peut valablement se prévaloir de la réception de l'ouvrage par les maîtres de l'ouvrage alors que le désordre, révélé par le géomètre-expert, était apparent puisqu'ils n'ont pas eu connaissance des conséquences de la non conformité des travaux qu'ils ont réceptionnés sans réserve. Ils ne peuvent se voir opposer la perte de tout recours. En effet, il n'est pas établi que les maîtres de l'ouvrage étaient informés et instruits des implications de l'erreur d'implantation alors que l'expert n'avait pas déposé ses conclusions, ni calculé les implications de l'erreur commise par le constructeur.

En outre, les maîtres de l'ouvrage n'étaient ni en possession du plan de bornage établi consécutivement par l'expert ni du calcul des pertes de surfaces pour le voisin. Il sera également relevé que les maîtres de l'ouvrage sont des profanes en matière de construction et qu'ils n'ont pas bénéficié de l'assistance d'un maître d'oeuvre lors de la signature du procès-verbal de réception des travaux, apte à les éclairer sur les conséquences irréversibles d'une réception de travaux sans réserve, s'agissant de la mise en jeu de la responsabilité du constructeur, quelle qu'en soit le fondement. Il est constant à cet égard, que l'erreur d'implantation d'un immeuble peut porter atteinte à la solidité de l'ouvrage en ce qu'il encourt une démolition, l'erreur n'étant pas régularisable.

Contrairement à ce qui est soutenu, l'absence de constat d'infraction aux règles de l'urbanisme ou la durée écoulée depuis la construction en litige, ne sont pas de nature à éluder le risque de destruction des immeubles non conformes aux plans d'implantation. En outre, le fait qu'une seule maison des maîtres de l'ouvrage empiète sur le fonds de la deuxième maison est sans emport dès lors que dans un cas comme dans l'autre, la non conformité porte atteinte à la destination de l'immeuble, sa démolition étant par principe induite par l'erreur d'implantation, qui constitue une atteinte à la propriété de chacun, non admissible et totalement indemnisable, que l'on empiète ou que l'on soit empiété par son voisin, sans égard aux liens qu'ils peuvent avoir entre eux.

Par conséquent, les maîtres de l'ouvrage seront indemnisés au titre de la démolition et de la reconstruction de l'ouvrage à hauteur de 246.731 EUR et au titre de la perte des loyers à hauteur de 6.480 EUR.