Nécessité d'un acte authentique pour constituer une servitude de vue

 

Aa société LES CURES MARINES a conduit à TROUVILLE SUR MER une opération de rénovation-construction d'un hôtel cinq étoiles et centre de thalassothérapie.

Elle a bénéficié à cette fin :

- d'un bail à construction signé avec la Ville de TROUVILLE SUR MER, bailleur, cédé ensuite à trois établissements financiers, les sociétés NATIOCREDIBAIL, LOCINDUS et ARKEA,

- d'un crédit-bail immobilier signé avec ces derniers qui lui ont conféré, d'une part, la maîtrise d'ouvrage déléguée jusqu'à la terminaison de la construction, d'autre part, la qualité de preneur avec option d'achat, et qui l'ont investie du mandat d'agir en justice en demande ou en défense pour mener à bien l'opération de construction en cours.

Le bâtiment supportant l'opération de construction-rénovation jouxtait un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé LE BEACH HÔTEL, exploité par la société HDS TROUVILLE, et dans lequel la société FONCIÈRE SOLEIL INVEST était propriétaire de lots.

La société LES CURES MARINES a souhaité pratiquer des ouvertures dans ses murs privatifs, jouxtant immédiatement ce fonds voisin.

L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE BEACH HÔTEL a donné son accord, par délibération du 15 juillet 2009 pour 'la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vue' et la création d'une servitude de passage. Cet accord a été confirmé par une délibération du 10 novembre 2012 qui, à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a donné l'autorisation de poser des échafaudages en vue de la réalisation du percement des vues, a donné pouvoir au syndic pour régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes et a précisé que ces décisions étaient 'pendantes de la signature d'une convention ayant valeur de transaction' jointe à la convocation à l'assemblée générale.

La signature de cette convention n'a pas été finalisée.

L'assemblée générale du 22 mai 2013 a décidé l'annulation des résolutions du 15 juillet 2009 et 10 novembre 2012.

Par ordonnance de référé du 12 décembre 2013, la société LES CURES MARINES a été autorisée à mettre en place des échafaudages aux fins de permettre la réhabilitation de ses murs privatifs donnant sur le patio.

Par actes des 13 et 17 janvier 2014, elle a fait assigner à jour fixe, tant en son nom personnel qu'en sa qualité de mandataire des crédits-bailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BEACH HOTEL, la société HDS TROUVILLE et la société FONCIÈRE SOLEIL INVEST, afin d'obtenir l'autorisation de pratiquer les ouvertures prévues et l'indemnisation de ses préjudices.

Le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle aux fins d'enlèvement des échafaudages qui avaient été posés sur son fonds.

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C'est en vain que l'exploitant d'un hôtel soutient avoir acquis, par prescription acquisitive, une servitude de vue sur le fonds voisin, qui est un immeuble en copropriété.

L'existence des vues depuis au moins 30 ans n'est aucunement établie. L'acte de vente de l'immeuble en 1983 ne mentionne pas lesdites ouvertures et, si le règlement de copropriété de l'immeuble voisin mentionne des servitudes (de passage, d'appui...), il ne mentionne pas particulièrement la servitude de vue dont se prévaut l'exploitant de l'hôtel. Enfin, le fait que, dès avant 2013, ce dernier ait sollicité l'autorisation de créer des ouvertures donnant sur le patio du fonds voisin démontre que l'exploitant de l'hôtel ne pensait pas être titulaire du droit aujourd'hui revendiqué.

C'est en vain que l'exploitant d'un hôtel soutient que le fonds est titulaire d'une servitude de vue sur le fonds voisin, qui est un immeuble en copropriété. Il se prévaut d'une autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires. Or, la résolution de l'assemblée générale impliquait la signature d'un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet sous la dénomination "Constitution d'une servitude de passage", avait été annexé à la convocation à l'assemblée générale et n'était pas finalisé puisqu'il supposait notamment la désignation précise du lot et du volume qui résulterait, pour le fonds dominant, de l'état descriptif de division qui devait lui-même être établi préalablement à cet acte de constitution de la servitude.

Dans ces conditions, à défaut de ces actes, la décision de l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ne pouvait avoir à elle seule pour effet d'établir la servitude revendiquée.